परिचय
यह खाली जगह लग्ज़री नहीं है। भरोसा है।
महाराष्ट्र के कोंकण तट के पास समुद्र-किनारा है, दोनों सिरों पर दो एयरपोर्ट, एक रेलवे, और अब बड़ी संस्थाओं का पैसा: Taj ने अगस्त 2026 में शिरोडा-वेलागर में 54 हेक्टेयर के लिए साइन किया। पड़ोस के गोवा के पास यह सब दशकों से है। जो दोनों के पास नहीं है, वह है ज़मीन खरीदने का कोई भरोसेमंद तरीका।
यह बाज़ार चलता है थोक में प्लॉट बेचने वालों पर, जो साल में तीस परसेंट बढ़ने की बात करते हैं, बाहर से आई गेटेड-कम्युनिटी वाली सजावट पर, और पोर्टल पर पड़ी दो-चार सौ बेनाम लिस्टिंग पर। जबकि ज़्यादातर खरीदारों के लिए असली रुकावट कीमत नहीं है। रुकावट यह है कि महाराष्ट्र गैर-किसानों को कलेक्टर की पहले से ली गई इजाज़त के बिना खेती की ज़मीन खरीदने से रोकता है, कि CRZ की वजह से ज़्यादातर “बीच टच” ज़मीन पर पानी के किनारे कुछ बन ही नहीं सकता, कि गोवा का टाइटल पुर्तगाली दौर के ऐसे रजिस्टर पर फेल हो सकता है जिसे किसी ने खोला ही नहीं, और कि टोकन लेने से पहले कोई टाइटल की स्थिति साफ़ नहीं बताता।
Vassoka इसीलिए है: जाँच ठीक से करने के लिए, आपके पूछने से पहले; और ज़मीन आपकी हो जाने के बाद उसे आपके लिए चलाने के लिए।
इसे कौन चलाता है
हर्षित आर्य, संस्थापक। IIM Indore से MBA के बाद, Bain & Company में 3+ साल बिज़नेस कंसल्टिंग, कंपनियों को स्ट्रैटेजी और ग्रोथ पर सलाह। फिर सीमित पूँजी से रियल एस्टेट: गोवा और महाराष्ट्र के कोंकण तट पर 5+ साल। ज़मीन खरीदना, डेवलपमेंट, कंस्ट्रक्शन, लीज़िंग, और कागज़ी काम का वह हिस्सा जिसमें कोई चमक नहीं: टाइटल की कड़ियाँ, पुर्तगाली दौर के रजिस्टर, NA कन्वर्ज़न, ज़ोनिंग, रास्ता, कोमुनिदाद के नियम, मुंडकार के हक़, किरायेदारी के कानून, एनकम्ब्रेंस की जाँच।
Vassoka एक ही गलती को बार-बार दोहराते देखने से निकला। खरीदार महीनों एक प्लॉट पर लगाते हैं, देखने जाते हैं, मोल-भाव करते हैं, और डीड के वक़्त जाकर पता चलता है कि टाइटल की जड़ जुड़ती ही नहीं, या प्लॉट वैसा नहीं जैसा बताया गया था, या कि वे उसे खरीदने के लायक थे ही नहीं। यह जानकारी पूरे वक़्त मौजूद थी। बस कहीं ऐसी जगह लिखी नहीं थी जहाँ वे देख पाते; खरीदने के लिए जो कुछ जानना ज़रूरी था, उसे एक जगह जुटाने का कोई ठिकाना नहीं था। Vassoka इसे पहले जाँचता है, और फिर जब तक ज़मीन आपके पास है, उस पर काम करता रहता है।
Bain & Company
IIM Indore · MBA
Delhi Technological University (formerly DCE) · B.Tech
EM Normandie · Exchange
- संस्थापक
- हर्षित आर्य
- काम कहाँ
- महाराष्ट्र का कोंकण तट, और उत्तर गोवा
- @koast.in
- संस्थापक, Instagram पर
- @harshit.arya04
- harshitarya
हम कैसे काम करते हैं
- जहाँ हम गाड़ी से पहुँचकर पैदल चल सकें। महाराष्ट्र का कोंकण तट और उत्तर गोवा। जिस जगह हम खुद न जा सकें, उसे हम लिस्ट नहीं करते।
- कोंकण के अपने लोग। तहसील में मराठी, प्रेज़ेंटेशन में अंग्रेज़ी। स्थानीय सर्वेयर, स्थानीय वकील, स्थानीय केयरटेकर। रिकॉर्ड खुद जाकर निकाले जाते हैं, क्योंकि ठीक से निकालने का यही एक तरीका है।
- कम, जान-बूझकर। छह सौ से ज़्यादा प्लॉट पैदल देखे, बारह लिस्ट हुए। सिर्फ़ वही दिखता है जो हर जाँच से पार हुआ; जो कमी आप गिन सकें वह उस कमी से बेहतर है जिसका कोई भी दावा कर दे।
- सिर्फ़ खरीदने लायक नहीं, बनाने लायक। मालिकाना हक़ को रहने लायक बनना चाहिए: पात्रता, NA या एग्री-टूरिज़्म का रास्ता, और सेटबैक के अंदर असल में क्या बन सकता है। और फिर सँभाला जाना: खेत, निर्माण, किराया, कागज़ पर।
- ज़मीन का ब्योरा इस हिसाब से कि वह साल भर क्या करती है। किन महीनों में नाला बहता है, दिसंबर में धूप कहाँ पड़ती है, बरसात सड़क का क्या हाल करती है। यह नहीं कि जिस सुबह किसी ने फ़ोटो खींची, वह कैसी दिखी।
हम कहाँ काम करते हैं
महाराष्ट्र, कोंकण तट: वेंगुर्ला, मालवण, कुडाल, सावंतवाड़ी, देवगड, और चिपी–परुले की पट्टी, उत्तर में रत्नागिरी तक। इस साइट पर महाराष्ट्र की हर कानूनी बात यहीं लागू होती है। कोंकण तट क्यों।
उत्तर गोवा: पुराने सेटलमेंट के कुछ प्लॉट, हर एक का अपना गोवा डोज़ियर जो पुर्तगाली दौर के रजिस्टरों तक जाता है। ज़्यादातर लोग गोवा को उसके उत्तर वाले तट से कहीं बेहतर जानते हैं, इसलिए वहाँ से बात शुरू करना आसान है; लेकिन गोवा अलग दस्तावेज़ों पर चलता है, और हम यह साफ़ कहते हैं, बजाय यह दिखावा करने के कि गोवा का डोज़ियर बस गाँव का नाम बदला हुआ महाराष्ट्र का डोज़ियर है।
जब तक NH-66 पूरा नहीं होता, दक्षिणी कोंकण मुंबई से सड़क के रास्ते सात से आठ घंटे है; सबसे दक्षिणी हिस्सा बन चुका है और देरी हमारे उत्तर में है। मुंबई–विजयदुर्ग फ़ेरी मार्च 2026 से चल रही है और करीब सात घंटे लेती है। हम सफ़र साफ़-साफ़ बताते हैं, क्योंकि जो ब्रांड बढ़ा-चढ़ाकर न कहने पर बना हो, वह सफ़र को बढ़ा-चढ़ाकर बताने से शुरू नहीं हो सकता।
दो तरह की ज़मीन
गोवा
बनाने के लिए पुराने सेटलमेंट की ज़मीन, और फ़ार्महाउस के लिए बाग़ की ज़मीन।
उत्तर गोवा में गिने-चुने प्लॉट: पुराने सेटलमेंट ज़ोन की ज़मीन, और लगभग एक एकड़ की बाग़ की ज़मीन, जहाँ रीजनल प्लान फ़ार्महाउस की इजाज़त देता है। धान की ज़मीन कभी नहीं। इनके कागज़ हमने खुद पढ़े हैं और हर प्लॉट के लिए अलग से जाँचते हैं: Form I & XIV, पुर्तगाली दौर के रजिस्टरों तक जाती डीड की कड़ी, कन्वर्ज़न सनद है या नहीं, और रीजनल प्लान के तहत ज़ोन। घर, फ़ार्महाउस या छोटे प्रोजेक्ट के लिए, ज़ोनिंग जितनी इजाज़त दे उसके अंदर। गोवा गोवा के कानून पर चलता है, महाराष्ट्र के नहीं, और डोज़ियर बताता है कि कौन-सा लागू है।
महाराष्ट्र
रखने के लिए ज़मीन, कोंकण तट पर।
महाराष्ट्र के कोंकण तट पर पूरे प्लॉट, इस तट के आने वाले कल के लिए खरीदे गए, और जब तक आपके पास हैं, काम पर लगाए गए। हर प्लॉट के पेज पर जो आ चुका है (सड़क, पानी, बिजली) वह उससे अलग रखा जाता है जो सिर्फ़ घोषित हुआ है।
खेती कैसी हो, यह आप तय करते हैं। आम, काजू, नारियल, फूल, सब्ज़ी, जो भी मिट्टी और मौसम सँभाल ले; फसल का एक हिस्सा आपके घर तक भेजा जा सकता है। चलाने के दो तरीके: कोई उगाने वाला आपको ज़मीन का तय किराया दे, या आप उपज का हिस्सा लें। Vassoka दोनों सँभाल सकता है, कागज़ पर, रद्द करने लायक, खेती की ज़मीन पर और, जहाँ कागज़ इजाज़त दें, NA ज़मीन पर भी। खेत बारिश और भाव पर चलता है; हम सेटअप का वादा करते हैं, फसल का नहीं। मूल्य-वृद्धि के आँकड़े नहीं, उपज के आँकड़े नहीं, कभी नहीं।
संपर्क करें
WhatsApp सबसे तेज़ है। कोई प्लॉट, लोकेशन पिन, या ब्रोकर का फ़ॉरवर्ड भेजिए; अक्सर शुरुआत ऐसे ही होती है।