तरीका
हम ज़मीन कैसे जाँचते हैं
चार सवाल, हर एक का जवाब एक बार। इस बाज़ार में हर कोई कहता है कि उसकी ज़मीन साफ़ है और छापता कुछ नहीं। यहाँ है कि हम असल में क्या देखते हैं, किस दस्तावेज़ से निकालते हैं, और किस बात पर हम पीछे हट जाते हैं।
हम वहाँ काम करते हैं जहाँ हम खुद ज़मीन खरीदते हैं।
आप गाड़ी में बैठें उससे पहले हम बताते हैं कि आप कानूनन खरीद सकते हैं या नहीं।
हम पता लगाते हैं कि ज़मीन किस-किस के पास रही, रजिस्टर में पीछे जाकर, और कड़ी का हर जोड़ जाँचते हैं।
हम ज़मीन का ब्योरा इस हिसाब से देते हैं कि वह साल भर क्या करती है, न कि उस दिन कैसी दिखी जिस दिन हम गए।
हम ज़ोन, मीटर में सेटबैक, और उनके अंदर कानूनन क्या बन सकता है, यह बताते हैं।
हम सिर्फ़ वही लिस्ट करते हैं जो हर जाँच से पार हुआ, और बताते हैं कि क्या हम पक्का नहीं कर पाए।
हक़दारी
क्या आप इसे खरीद सकते हैं?खरीदार × कानून
पहला सवाल, और वह जो कोई प्रतिस्पर्धी नहीं पूछता। महाराष्ट्र के कोंकण तट पर आधे प्लॉट आधे खरीदारों के लिए कानूनन खरीदने लायक नहीं हैं, और बाज़ार को यह सेल डीड पर पता चलता है।
हम क्या निकालते हैं
- आपका किसान (एग्रीकल्चरिस्ट) सर्टिफ़िकेट और आपका अपना 7/12, अगर आपके नाम कहीं ज़मीन है
- प्लॉट के 7/12 पर भूधारणा (टेन्योर) का कॉलम
- उसके पीछे कोई NA आदेश (पुराने कन्वर्ज़न) या, 2026 से, डेवलपमेंट परमिशन और प्रीमियम की रसीद, नंबर और तारीख़ के साथ
- DP या RP की शीट, जहाँ कोई ज़मीन को कवर करती हो
किस बात पर छोड़ देते हैं
- सेक्शन 63, MTALA 1948 गैर-किसान को कलेक्टर की इजाज़त के बिना बिक्री रोकता है, और इजाज़त पहले से होनी चाहिए, बाद में अर्ज़ी देकर नहीं।
- FEMA. NRI या OCI भारत में खेती की ज़मीन, प्लांटेशन की प्रॉपर्टी या फ़ार्महाउस बिल्कुल नहीं ले सकता। इजाज़त का कोई रास्ता नहीं। सिर्फ़ विरासत।
- कुल होल्डिंग पर सीलिंग की सीमा, जो आपकी सारी ज़मीन मिलाकर गिनी जाती है।
2025–26 में क्या बदला
NA इजाज़त। 31 दिसंबर 2025 से (महाराष्ट्र ऐक्ट LVII of 2025), जहाँ डेवलपमेंट या रीजनल प्लान उस इस्तेमाल की इजाज़त देता है, कलेक्टर की NA इजाज़त की ज़रूरत नहीं रही। प्लानिंग अथॉरिटी एक बार के प्रीमियम पर डेवलपमेंट परमिशन देती है, और फिर 7/12 बदला जाता है। सालाना NA टैक्स और अलग सनद ख़त्म हो गए; पुरानी सनद अब सिर्फ़ पुराने कन्वर्ज़न का सबूत है। क्लास II ज़मीन क्लास II ही रहती है। किरायेदारी। महाराष्ट्र ऐक्ट XVIII of 2026, रिपोर्ट और बिल के पाठ के मुताबिक़, उस ज़मीन पर 40 गुना नज़राना हटाता है जो किरायेदार ने सेक्शन 43 के तहत खरीदी और दस साल से रखी है; खरीदार को अब भी किसान होना होगा। सेक्शन 63 ख़ुद नहीं बदला। 1 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया; आपका वकील पुष्टि करता है।
दो और सवाल तय नहीं हैं और हम उन्हें तथ्य के तौर पर नहीं कहते: क्या दूसरे राज्य का किसान यहाँ योग्य है, और सेक्शन 63(1)(b) में बताई गई आय की सीमा। स्थिति 9 सितंबर 2026 को जाँची गई।
मालिकाना
क्या वे इसे बेच सकते हैं?बेचने वाला × निजी कानून
यह नहीं कि बेचने वाला कहता है टाइटल साफ़ है। यह कि रजिस्टर ऐसा कहता है या नहीं, हर उस हाथ से पीछे जाते हुए जिससे ज़मीन गुज़री है।
हम क्या निकालते हैं
- 7/12 (सात-बारा) उतारा और फेरफार की कड़ी: हर म्यूटेशन, क्रम से
- Form 8-A और होल्डिंग का रिकॉर्ड
- टाइटल की जड़, और उसके और आज के बीच की डीड
- एनकम्ब्रेंस सर्च
किस बात पर छोड़ देते हैं
- टाइटल की टूटी जड़: कड़ी पीछे किसी ऐसे दस्तावेज़ तक नहीं पहुँचती जिससे वह शुरू हो सके।
- फेरफार की कड़ी में वारिसों का पता नहीं, या बँटवारा जिसकी रिलीज़ डीड रिकॉर्ड पर नहीं।
- अविभाजित हिस्सा जिसका उप-विभाजन (सब-डिवीज़न) हुआ ही नहीं।
- किरायेदारी या डीम्ड-परचेज़र की एंट्री जिसका किसी ने ज़िक्र नहीं किया।
- रास्ते का हक़ जो ज़मीन पर तो है लेकिन रिकॉर्ड पर नहीं। कोंकण में सौदा टूटने की सबसे आम वजह यही है।
ज़मीन
यह है क्या?ज़मीन × ज़मीनी हक़ीक़त
ज़मीन का ब्योरा इस हिसाब से कि वह साल भर क्या करती है, न कि जिस सुबह किसी ने फ़ोटो खींची उस दिन कैसी दिखी। यह हिस्सा दस्तावेज़ों से नहीं लिखा जा सकता, और अगर किसी ने प्लॉट पर पैदल नहीं चला, तो यह खाली रहता है और खाली होना लिखता है।
प्लॉट पर हम क्या दर्ज करते हैं
- महीने के हिसाब से पानी: किन महीनों में नाला बहता है, कुएँ की गहराई, पानी का स्तर, बरसात में पानी की ऊँचाई की लाइन
- दिशा और दिसंबर की धूप: छोटे दिनों वाले महीने में सूरज कहाँ पड़ता है
- ऊँचाई, ढलान, लैटेराइट की गहराई, मिट्टी
- पेड़ों की छतरी: क़िस्म और उम्र; बिना सिंचाई क्या उगता है
- सड़क: चौड़ाई, सतह, और बरसात उसका क्या करती है
- नापी गई सीमा बनाम रिकॉर्ड पर एरिया, और कोई फ़र्क
- सालाना रखने का खर्च: ग्राम पंचायत टैक्स, चौकीदार, बाग़ की देखभाल, बाड़
हम क्या नहीं करेंगे
- पानी, पेड़ों या सड़क की हालत सैटेलाइट तस्वीर से बताना।
- ज़मीन की फ़ोटो एक मौसम में खींचकर उसे ही ज़मीन बताना।
- खाली ज़मीन वाले हिस्से को खाली छापने के बजाय भर देना। खाली हिस्सा एक नतीजा है, चूक नहीं।
इजाज़त
आप इसका क्या कर सकते हैं?ज़मीन × सरकारी नियम
तट की ज़मीन का मालिक होना और उस पर बनाने की इजाज़त होना दो अलग सवाल हैं। इस ज़िले की ज़्यादातर बीच-टच ज़मीन पर पानी के किनारे कुछ बन ही नहीं सकता, और बाज़ार यह शब्द बेचता है, स्थिति नहीं।
हम क्या निकालते हैं
- ज़ोन सर्टिफ़िकेट
- मंज़ूर हुई CZMP शीट: दक्षिणी कोंकण ज़िले का प्लान 25 अगस्त 2023 को मंज़ूर हुआ, शीट MH-1 से MH-21। हम शीट नंबर बताते हैं।
- NA आदेश या, 2026 से, डेवलपमेंट परमिशन और प्रीमियम; जहाँ दोनों नहीं, वहाँ प्लान जो रास्ता देता है
- DP या RP में चिह्नित इस्तेमाल
किस बात पर छोड़ देते हैं
- CRZ III-A में 50 मीटर का नो-डेवलपमेंट ज़ोन है; III-B में 200 मीटर, हाई टाइड लाइन से नापा हुआ। जिस प्लॉट की काम की ज़मीन उस सेटबैक के अंदर ग़ायब हो जाए, वह प्लॉट नहीं है, नज़ारा जो भी हो।
- कमरों की ऐसी गिनती जिसका एग्री-टूरिज़्म GR साथ नहीं देता। 2 एकड़ तक 4 कमरे; 2–5 एकड़ पर 6; 5 और ऊपर पर 8 कमरे और 2 डॉर्मिटरी।
वह छूट जो समुद्र के नज़ारे से ज़्यादा कीमती है
महाराष्ट्र ऐक्ट 1 of 2016 के तहत सेक्शन 63 की रोक वहाँ हट जाती है जहाँ ड्राफ़्ट या फ़ाइनल डेवलपमेंट या रीजनल प्लान ज़मीन को रिहायशी, कमर्शियल या इंडस्ट्रियल के तौर पर चिह्नित करता है। कलेक्टर की इजाज़त की कोई अर्ज़ी नहीं लगती। शर्तें: पाँच साल के अंदर गैर-कृषि इस्तेमाल, आगे पाँच साल 2% सालाना नॉन-यूटिलाइज़ेशन चार्ज पर, और दोबारा बिक्री पर 25% ट्रांसफ़र चार्ज। हम हर प्लॉट को सबसे पहले प्लान की शीटों से मिलाते हैं।
एग्री-टूरिज़्म GR (TDS-2019/8/C.N.514/ENVI, 28 सितंबर 2020) NA कन्वर्ज़न पर चुप है। हम कहते हैं “आठ कमरों तक टाउन प्लानिंग की इजाज़त नहीं चाहिए”; हम कभी नहीं कहते “NA की ज़रूरत नहीं”। स्थिति 9 सितंबर 2026 को जाँची गई।
गोवा की जाँच
कागज़ अलग, चार सवाल वहीगोवा गोवा के कानून पर चलता है। हक़दारी वहाँ आसान है: Vassoka पुराने सेटलमेंट की ज़मीन, और फ़ार्महाउस के लिए बाग़ की ज़मीन लिस्ट करता है, धान की ज़मीन कभी नहीं, इसलिए गोवा का 2023 का खेती की ज़मीन वाला नियम हमारे प्लॉट तक नहीं पहुँचता। FEMA अपवाद है: NRI या OCI हमारे सेटलमेंट वाले प्लॉट खरीद सकता है, उस रिकॉर्ड पर जो दिखाता है कि ज़मीन गैर-कृषि है, पर बाग़ की ज़मीन या फ़ार्महाउस नहीं। मालिकाना मुश्किल हिस्सा है। Form I & XIV और डीड की कड़ी उसकी सिर्फ़ ऊपरी परत हैं; नीचे पुर्तगाली दौर के रिकॉर्ड बैठे हैं, और गोवा के ज़्यादातर टाइटल वहीं फेल होते हैं।
- पुराने लैंड रजिस्ट्रेशन ऑफ़िस में डिस्क्रिप्शन (descrição) और इंस्क्रिप्शन (inscrição): प्रॉपर्टी की अपनी एंट्री, और कौन उसके मालिक के तौर पर दर्ज था
- मैट्रिज़ और कैडस्ट्रल सर्वे: रेवेन्यू की तरफ़ का धारक और एरिया का रिकॉर्ड, आज के सर्वे नंबर से जोड़ा हुआ
- auto de marcação और सर्वेयर का रजिस्टर (registo do agrimensor): सीमा के पत्थर जैसे लगाए गए, और नापा हुआ नक्शा
- कड़ी में हर मौत के लिए इन्वेंटरी की कार्यवाही और उत्तराधिकार की डीड
- गोवा में जैसा लागू है वैसा पुर्तगाली सिविल कोड: पति-पत्नी के बीच संपत्ति की साझेदारी, और उत्तराधिकार के नियम, ताकि हर धारक का हिस्सा गिना जाए, माना न जाए
- हर वारिस गिना हुआ, वह कहीं भी रहता हो, ताकि डीड से कोई भविष्य का दावेदार छूट न जाए
- कोमुनिदाद और किरायेदारी के दावे हर प्लॉट के लिए अलग से पढ़े हुए। ज़मीन पर मुंडकार हो तो यह पक्की रुकावट है: 25 फ़रवरी 2026 से उसका घर किसी और को तभी जा सकता है जब मुंडकार रजिस्टर्ड डीड पर पुष्टि करने वाले पक्ष के तौर पर दस्तख़त करे (गोवा ऐक्ट 4 of 2026)
- इजाज़त: कन्वर्ज़न सनद है या नहीं (कलेक्टर को अब अर्ज़ी पर 45 दिन में फ़ैसला करना है), रीजनल प्लान 2021 के तहत ज़ोन, और तट के पास हो तो CRZ, गोवा का 2019 का प्लान मंज़ूर होने तक 2011 के मंज़ूर तटीय नक्शे पर
गोवा में ज़ोन बदलते हैं। हम तारीख़ पढ़ते हैं।
रीजनल प्लान 2021 लागू है। पक्षों और अख़बारों की रिपोर्ट के मुताबिक़, हाई कोर्ट ने 23 जून 2025 को कलंगुट, कैंडोलिम, अर्पोरा, नागोआ और पर्रा के आउटलाइन डेवलपमेंट प्लान रद्द कर दिए, और सुप्रीम कोर्ट ने 21 जुलाई 2025 को यथास्थिति का आदेश दिया। सेक्शन 39A के तहत ज़ोन बदलने की मंज़ूरियाँ हाई कोर्ट के एक लंबित मामले के अधीन हैं, और सेंट आंद्रे और सांखली में रोकी गई हैं। जो ज़ोन हाल में बदला गया, वह वापस भी बदला जा सकता है। 27 जुलाई 2026 का पश्चिमी घाट इको-सेंसिटिव ड्राफ़्ट सत्तरी और पोंडा के एक गाँव तक पहुँचता है, पेडणे, बारदेश, तिसवाड़ी या डिचोली तक नहीं।
स्थिति 1 अक्टूबर 2026 को जाँची गई। आपका वकील प्लॉट के हिसाब से पुष्टि करेगा।
रास्ता
एक जान-बूझकर रखा अपवादकोंकण की ज़मीन पर सौदा टूटने की सबसे आम व्यावहारिक वजह रास्ता है, और यह किसी एक जाँच में नहीं बैठता। रास्ते का हक़ रिकॉर्ड पर है या नहीं, यह मालिकाना का सवाल है। चौड़ाई, सतह और जुलाई में सड़क टिकती है या नहीं, यह ज़मीन के सवाल हैं।
रास्ता
रिकॉर्ड पर: रास्ते का हक़ 7/12 पर है, या यह ऐसी पाणंद है जिसे किसी ने लिखा ही नहीं?
ज़मीन पर: पक्की सड़क या बैलगाड़ी का रास्ता, मीटर में चौड़ाई, और बरसात में उसकी हालत।
ढाँचे में यह दबे न, इसलिए हर लैंड डोज़ियर के कवर पर रास्ते का एक अलग बॉक्स है, जो दोनों जाँचों से खींचा जाता है। ढाँचा और प्रस्तुति अलग हो सकते हैं। यही एक जगह है जहाँ हम ऐसा करने देते हैं।
फ़ैसले
चार, और उनमें से एक फ़ेल नहीं हैहर जाँच का अपना फ़ैसला है, और वे अक्सर एक-दूसरे से मेल नहीं खाते। जिस डोज़ियर की हर लाइन पर “साफ़” लिखा हो, वह अच्छा डोज़ियर नहीं है। वह ऐसा डोज़ियर है जो किसी ने बनाया ही नहीं।
“तय नहीं हो सका” कभी हल्का “साफ़” नहीं है। इसका मतलब है हमने देखा और सवाल का जवाब नहीं दे पाए, और यह पेज पर बाकियों के बराबर वज़न से दिखता है। कोई प्लॉट Vassoka Parcels में तभी लिस्ट होता है जब मालिकाना और इजाज़त दोनों साफ़ हों और चारों जाँचें पूरी हों।