शब्दावली
वे शब्द जिन पर ज़मीन का सौदा टिकता है।
ज़मीन देखने वाले ज़्यादातर लोगों ने कभी 7/12 (सात-बारा) पढ़ा नहीं होता या सनद का नाम नहीं सुना होता। इस साइट पर हर तकनीकी शब्द यहाँ लिंक होता है, और उस पर कर्सर ले जाने पर यही मतलब दिखता है। कोई शब्द जो आपको मिला हो और यहाँ न हो, तो बताइए, हम जोड़ देंगे।
रिकॉर्ड और टाइटल
- 7/12 (सात-बारा) उतारा
- महाराष्ट्र में किसी प्लॉट का रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स: किसके नाम है, कितना एरिया, किस क़िस्म की ज़मीन, और उस पर क्या उगता है। यह एक रिकॉर्ड है, मालिकाना हक़ का सबूत नहीं। हर जाँच यहीं से शुरू होती है।
- फेरफार
- 7/12 के पीछे का म्यूटेशन रजिस्टर: नाम में हर बदलाव और उसकी वजह। यहीं पता चलता है कि मालिकों की कड़ी उन लोगों तक पहुँचती है जो दस्तख़त कर सकते हैं, या नहीं।
- Form 8-A
- महाराष्ट्र के गाँव में धारक का खाता: एक व्यक्ति के नाम वहाँ जितने भी प्लॉट हैं। दिखाता है कि बेचने वाले के पास और क्या है।
- Form I & XIV
- गोवा में किसी सर्वे नंबर का रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स: कब्ज़ेदार, किरायेदार, एरिया और खेती। अनुमान के तौर पर मान्य, सबूत नहीं; इसके पीछे डीड की कड़ी और पुर्तगाली दौर के रिकॉर्ड बैठे हैं।
- टाइटल
- ज़मीन किस-किस के पास रही, हर हस्तांतरण से पीछे जाते हुए, उस दस्तावेज़ तक जिससे कड़ी शुरू हो सके। टाइटल 'जुड़ता' है जब हर कड़ी रिकॉर्ड पर हो और हर धारक दस्तख़त कर सकता हो।
- रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स
- सरकारी रजिस्टर कि प्लॉट किसके नाम है और किन शर्तों पर। महाराष्ट्र में 7/12, गोवा में Form I & XIV। 'साफ़ रखा' का मतलब है उस पर कोई ऐसी एंट्री नहीं जिसकी वजह न पता हो।
- म्यूटेशन
- बिक्री, विरासत या बँटवारे के बाद रेवेन्यू ऑफ़िस का रिकॉर्ड में नाम बदलना। पैसे में छोटा, समय में बड़ा, और वह कदम जिसके पीछे पड़ना ज़्यादातर खरीदार भूल जाते हैं।
- एनकम्ब्रेंस
- ज़मीन पर चढ़ा बोझ: मॉर्गेज, लियन, चलता हुआ केस, लीज़। एनकम्ब्रेंस सर्च में रजिस्ट्रार की इंडेक्स में प्लॉट के नाम पर इनमें से कोई भी ढूँढा जाता है।
- सर्वे नंबर
- रेवेन्यू सर्वे ने प्लॉट को जो नंबर दिया। हर रिकॉर्ड में यही प्लॉट की पहचान है। Vassoka इसे तब तक नहीं छापता जब तक खरीदार देखने का अंडरटेकिंग साइन न कर दे।
- सब-रजिस्ट्रार
- सरकारी दफ़्तर जहाँ सेल डीड रजिस्टर होती है और सार्वजनिक रिकॉर्ड बनती है। रजिस्ट्री और म्यूटेशन एक चीज़ नहीं हैं।
- स्टाम्प ड्यूटी
- सेल डीड पर राज्य का टैक्स, कीमत और रेडी रेकनर वैल्यू में से जो ज़्यादा हो उसके हिस्से के तौर पर।
गोवा, और पुर्तगाली दौर
- इंस्क्रिप्शन (Inscrição)
- गोवा के पुर्तगाली दौर के लैंड रजिस्ट्रेशन ऑफ़िस में वह एंट्री जो बताती है कि दर्ज की गई प्रॉपर्टी का मालिक कौन है और किस दस्तावेज़ से। पुराने रजिस्टर का मालिकाना वाला आधा हिस्सा।
- डिस्क्रिप्शन (Descrição)
- पुर्तगाली दौर के लैंड रजिस्ट्रेशन ऑफ़िस में प्रॉपर्टी की अपनी एंट्री: उसका नंबर, सीमाएँ और एरिया। पुराने रजिस्टर का प्रॉपर्टी वाला आधा हिस्सा; इंस्क्रिप्शन इसी से जुड़ी होती है।
- मैट्रिज़ / कैडस्ट्रल
- गोवा का पुर्तगाली दौर का रेवेन्यू सर्वे: तालुका रजिस्टर में हर प्रॉपर्टी का मैट्रिज़ नंबर, धारक और एरिया के साथ। आज के सर्वे नंबर से मिलाकर पढ़ा जाता है।
- Auto de Marcação
- पुर्तगाली दौर का हदबंदी रिकॉर्ड: सीमा के पत्थर जैसे लगाए और गवाहों के सामने दर्ज हुए। यह देखने के लिए पढ़ा जाता है कि ज़मीन पर जो है, वही डीड में भी है।
- Registo do Agrimensor
- पुर्तगाली गोवा का सरकारी सर्वेयर का रजिस्टर: प्रॉपर्टी का नापा हुआ नक्शा। जहाँ पुराना एरिया आज के सर्वे से जोड़ा जा सकता है।
- संपत्ति की साझेदारी (Communion of assets)
- गोवा में लागू पुर्तगाली सिविल कोड के तहत पति-पत्नी की संपत्ति डिफ़ॉल्ट रूप से साझी होती है। मौत पर संपत्ति इन्वेंटरी के ज़रिए हर वारिस तक जाती है, वे कहीं भी रहते हों। गोवा के टाइटल की जाँच में सब गिने जाते हैं।
- इन्वेंटरी की कार्यवाही
- गोवा की अदालती प्रक्रिया जो मृत व्यक्ति की संपत्ति की सूची बनाती है और वारिसों को हिस्से बाँटती है। इसके बिना बिक्री, या किसी वारिस का छूट जाना, भविष्य में दावेदार छोड़ जाता है।
- कोमुनिदाद
- गोवा का गाँव-समुदाय जो अपने कोड के तहत ज़मीन सामूहिक रूप से रखता है। कोमुनिदाद की ज़मीन अलग रास्ते से बिकती है, और उस पर निजी डीड ख़तरे का निशान है।
- मुंडकार
- गोवा के मुंडकार ऐक्ट 1975 के तहत, वह व्यक्ति जो किसी और की ज़मीन पर बने घर में रहता है और जिसे वहाँ रहने का संरक्षित हक़ है। मुंडकार का दावा बिक्री के बाद भी बना रहता है।
- किरायेदारी (गोवा)
- खेती करने वाले का खेत पर संरक्षित हक़। गोवा में 1964 के ऐक्ट के तहत, महाराष्ट्र में 1948 के ऐक्ट के तहत, किरायेदार मालिक बन सकता है। इसीलिए रिकॉर्ड में किरायेदार ढूँढना ज़रूरी है।
- कन्वर्ज़न सनद
- गोवा में, लैंड रेवेन्यू कोड के सेक्शन 32 के तहत कलेक्टर का आदेश, जो ज़मीन को खेती से दूसरे इस्तेमाल में बदलता है। ज़ोनिंग बताती है कि क्या बन सकता था; सनद बताती है कि ज़मीन को उस तरह इस्तेमाल करने की इजाज़त है।
- रीजनल प्लान
- गोवा का कानूनी लैंड-यूज़ नक्शा। हर प्लॉट किसी ज़ोन में आता है (सेटलमेंट, बाग़, खेती, और बाकी), जो तय करता है कि क्या बन सकता है।
- सेटलमेंट ज़ोन
- रीजनल प्लान का वह ज़ोन जहाँ घर बनाने की इजाज़त है। 'पुराना सेटलमेंट' वह ज़मीन है जो रीजनल प्लान गोवा 2021 में नोटिफ़ाई होते समय सेटलमेंट थी; 'नया सेटलमेंट' हाल में री-ज़ोन हुई ज़मीन है, जिसे बाज़ार ज़्यादा सावधानी से देखता है। Vassoka सिर्फ़ पुराना सेटलमेंट लिस्ट करता है।
कौन खरीद सकता है
- सेक्शन 63
- महाराष्ट्र का नियम (टेनेंसी ऐंड एग्रीकल्चरल लैंड्स ऐक्ट 1948) कि गैर-किसान कलेक्टर की पहले से ली गई इजाज़त के बिना खेती की ज़मीन नहीं खरीद सकता। गोवा में 2023 से अपना नियम है: धान की ज़मीन सिर्फ़ किसान को बेची जा सकती है।
- किसान (एग्रीकल्चरिस्ट)
- महाराष्ट्र में, वह व्यक्ति जिसके नाम राज्य में पहले से खेती की ज़मीन है। किसान खेती की ज़मीन खरीद सकता है; बाकियों को इजाज़त चाहिए या कन्वर्ट हुई ज़मीन खरीदनी होगी।
- कलेक्टर की इजाज़त
- ज़िला कलेक्टर की लिखित इजाज़त, बिक्री से पहले ली गई, जिससे गैर-किसान महाराष्ट्र में खेती की ज़मीन खरीद सकता है। हमारे अनुभव में छह से बारह महीने।
- DP/RP में चिह्नित ज़मीन
- महाराष्ट्र के डेवलपमेंट या रीजनल प्लान में रिहायशी या कमर्शियल के तौर पर चिह्नित ज़मीन। 2016 का एक संशोधन इसके लिए सेक्शन 63 की रोक हटाता है, शर्तों के साथ।
- NA
- नॉन-एग्रीकल्चरल (गैर-कृषि): वह ज़मीन जिसका इस्तेमाल खेती से बदला जा चुका है, आदेश से, नंबर और तारीख़ के साथ। महाराष्ट्र की ज़्यादातर तटीय ज़मीन रिकॉर्ड पर अब भी खेती की है।
- FEMA
- फ़ॉरेन एक्सचेंज मैनेजमेंट ऐक्ट। इसके तहत NRI या OCI भारत में कहीं भी खेती की ज़मीन, प्लांटेशन की ज़मीन या फ़ार्महाउस नहीं खरीद सकता। कोई इजाज़त इसे नहीं बदलती।
- NRI / OCI
- नॉन-रेज़िडेंट इंडियन; ओवरसीज़ सिटिज़न ऑफ़ इंडिया। दोनों कन्वर्ट हुई या रिहायशी ज़मीन खरीद सकते हैं; दोनों में से कोई खेती की ज़मीन नहीं खरीद सकता।
- डीम्ड टेनेंट
- वह व्यक्ति जो किसी और की ज़मीन पर खेती करता है और कानून की नज़र में बिना लिखित लीज़ के भी किरायेदार माना जाता है। इसीलिए आपकी ज़मीन पर खेती के लिए रजिस्टर्ड लीज़ चाहिए।
- रजिस्टर्ड लीज़
- महाराष्ट्र के एग्रीकल्चरल लैंड लीज़िंग ऐक्ट 2017 के तहत रजिस्टर हुई खेत की लीज़, जिससे कोई संरक्षित किरायेदारी नहीं बनती। उसमें लिखी नोटिस अवधि पर रद्द की जा सकती है।
ज़मीन और तट
- ज़ोनिंग
- प्लानिंग के नक्शे के हिसाब से ज़मीन का इस्तेमाल किसके लिए हो सकता है: सेटलमेंट, खेती, बाग़ (ऑर्चर्ड), नो-डेवलपमेंट। एक भी कागज़ पढ़ने से पहले तय कर देता है कि घर बन सकता है या नहीं।
- CRZ
- कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन: समुद्र के पास बनाने के नियम। तट के हर हिस्से की एक कैटेगरी है; कैटेगरी तय करती है कि हाई टाइड लाइन से कितनी दूर तक कुछ नहीं बन सकता।
- नो-डेवलपमेंट ज़ोन
- हाई टाइड लाइन से वह पट्टी जहाँ कुछ नहीं बन सकता: CRZ III-A में 50 मीटर, CRZ III-B में 200 मीटर। ज़्यादातर 'बीच टच' ज़मीन इसके अंदर है।
- हाई टाइड लाइन
- सबसे ऊँचे ज्वार में समुद्र जहाँ तक पहुँचता है, वह रेखा, जैसी मंज़ूर हुए तटीय नक्शे पर खींची गई है। CRZ की हर दूरी इसी से नापी जाती है।
- CZMP
- मंज़ूर हुआ कोस्टल ज़ोन मैनेजमेंट प्लान: वह नक्शा-शीट जो तट के एक हिस्से के लिए CRZ कैटेगरी और हाई टाइड लाइन तय करती है। हम शीट नंबर बताते हैं।
- रास्ते का हक़
- किसी और की ज़मीन से होकर प्लॉट तक पहुँचने का कानूनी हक़। यह रिकॉर्ड पर होना चाहिए, सिर्फ़ ज़मीन पर नहीं; बिना रिकॉर्ड का रास्ता कोंकण में सौदा टूटने की सबसे आम वजह है।
- पोटखराबा
- 7/12 पर प्लॉट का वह हिस्सा जो इस्तेमाल के लायक नहीं: चट्टान, नाला, सड़क। खेती लायक एरिया से अलग रखा जाता है क्योंकि इससे असली रेट बदल जाता है।
- गुंठा
- कोंकण की ज़मीन की इकाई: 40 गुंठे का एक एकड़; एक गुंठा करीब 101 वर्ग मीटर (1,089 वर्ग फ़ुट)।
- एकड़
- 4,047 वर्ग मीटर, या 40 गुंठे। कोंकण तट पर पूरे प्लॉट आम तौर पर एकड़ और गुंठे में बताए जाते हैं।
- एग्री-टूरिज़्म GR
- महाराष्ट्र सरकार का वह निर्णय (GR) जो खेत पर टाउन प्लानिंग की इजाज़त के बिना थोड़े-से गेस्ट रूम की इजाज़त देता है। NA कन्वर्ज़न पर चुप है।
- पेड़ बचाने का अंडरटेकिंग
- वह लिखित वादा जो Vassoka का हर खरीदार साइन करता है: पेड़ों की सफ़ाई नहीं, और प्लॉट के पुराने पेड़ रहेंगे।
- कोंकण
- पश्चिम भारत की तटीय पट्टी, सह्याद्रि की पहाड़ियों और अरब सागर के बीच। Vassoka इसके महाराष्ट्र वाले हिस्से और उत्तर गोवा में काम करता है।
Vassoka के शब्द
- लैंड डोज़ियर
- एक प्लॉट पर Vassoka की फ़ाइल: चार जाँचें, पढ़े गए दस्तावेज़, हर एक पर फ़ैसला, और जो पता नहीं लगाया जा सका। टोकन से पहले खरीदार का वकील इसे पढ़ता है।
- Vassoka Clear
- किसी भी प्लॉट की, आपने उसे कहीं भी देखा हो, फ़ीस लेकर की गई जाँच, जो लैंड डोज़ियर के रूप में मिलती है। Vassoka से खरीद पर यह रकम जमा मानी जाती है।
- टिकट बैंड
- पूरे प्लॉट की कीमत की रेंज, सटीक कीमत नहीं। सटीक कीमत खरीदार तक कॉल के बाद पहुँचती है, लिस्टिंग में कभी नहीं।
- पूरा प्लॉट
- एक सर्वे नंबर, पूरा खरीदा हुआ, अपने रिकॉर्ड के साथ। Vassoka प्लॉट से काटकर बनाए गए टुकड़े नहीं बेचता।
- आ चुका बनाम आने वाला
- आ चुका: सड़क जिस पर गाड़ी चल सके, ज़मीन पर पानी, खंभे पर बिजली, साइन हुआ एग्रीमेंट। आने वाला: घोषित, मंज़ूर, फ़ंड मिला या अफ़वाह। जो सिर्फ़ आने वाला है, उसकी कीमत हम कभी नहीं जोड़ते।
- रेडी रेकनर रेट
- सरकार की छपी हुई, गाँव में ज़मीन की न्यूनतम कीमत, जिससे स्टाम्प ड्यूटी निकाली जाती है। टैक्स के लिए एक न्यूनतम, बाज़ार की कीमत नहीं।
- RERA एजेंट
- राज्य के रेगुलेटर के पास रजिस्टर्ड रियल एस्टेट एजेंट। Vassoka एजेंट है, प्रमोटर नहीं; दोनों राज्यों में रजिस्ट्रेशन चल रहा है और परिचय पेज पर तारीख़ के साथ लिखा है।
ये परिभाषाएँ 25 सितंबर 2026 तक पढ़ी गई सरल भाषा की समरी हैं, कानूनी सलाह नहीं। आपका वकील हर बात की पुष्टि उस ख़ास प्लॉट के हिसाब से करेगा।